现在市场形势变化多端，怎么去做大家可能想法各有不同。行政调控的动作已经渐渐淡出，行政之手被控制，我们要回归到市场的本质，去研究如何应对市场。
市场的本质是什么呢？根据市场的基本规律，我们真正关注的东西是供应和价格。
今年亚洲博鳌论坛的房地产分论坛哑火，为什么？因为大家不希望去过多关注房价。一关注房价涉及到民生问题，政府就会很难受就要去调控房价，导致政府过度干预、宏观调控错失并导致市场扭曲。在这种情况下，政府也提出了相应要求，所以现在看到有关房价调控的报道相对来讲淡化了很多。
但是淡化并不意味着问题的消失。现在房地产市场的城市分化已经非常严重，今年一季度市场整个销售没有出现小阳春，也看到很多企业的销售不尽如人意。除了我们一些标杆企业把去年的存货积累到今年，几乎大的标杆企业都没有完成预定的一季度目标，完成额都比去年有所降低。
为什么会出现这种情况？我们可以看到，去年一年到现在为止，新一届政府上台之后并没有出现新的调控政策，但市场却朝着中央希望的方向在发展。这又意味着什么，我想跟大家分享五个问题的看法，影响房价的核心因素有以下几条：
条，经济增长。因为经济增长决定收入，收入的预期决定未来的购房；第二条，供求关系；第三条，货币金融。以前货币超发的时候钱多，钱不值钱，等钱少的时候所有东西都不值钱，只有钱最值钱。所以货币本身也是一种供求关系。
来看这几个问题：，房地产会不会崩盘？我们讲，经济不崩盘房地产也不会崩盘。经济形势好，房地产不会差，经济形势不好房地产也不能差。这是我的基本判断。
房地产占国民经济的比重大家都清楚，同时房地产土地出让金占地方财政的比重，大家可能也很清楚。去年土地出让金的比重占到了48%，而2001年土地出让金占地方财政出让的比重只有19.7%。与此同时，涉及房地产行业相关税收还有2万亿，占到了整个地方财政收入6.89万亿的30%。换句话说，整个房地产占到了地方财政收入的60%以上。如果房地产形势不好了，经济怎么会好。
我们看到今年1-2月份整个经济是往下坡走的，但是也能看到好的形势——采购经营指数在往上走、就业形势在往好的方向走等。这个经济形势在一季度可能受到春节影响、受到国际形势就是QE退出经济不确定性的影响可能性比较大，在后续经济形势的预期逐渐明朗之后，未来市场会逐步趋稳。
还有大家很关注的限购问题，很多城市在做调研，限购到底会不会放开？其实我觉得限购放开不放开并不重要，只有46个城市限购，沈阳还是二环内限购。只有部分区域限购，限购放开还是不放开不重要。可能一线城市、二线城市暂时还会有些控制，但是有些城市会有差别的退出。
最根本的问题是限贷，个人贷现在银行也在控制，企业开发贷也在控制，如果说限贷问题得到解决、放开，老百姓手上有钱，房子才能买。个贷成本上升之后，导致开发商的利率比老百姓贷款所还的利息要多出很多，这才是真正的核心问题。
第二个问题，二线城市会不会很危险？二线城市其实在分化，房多人少的城市市场是冷的，房少人多的城市还在往上爬坡，很多城市的情况是不一样的。
而整个六五期间通过人口普查可以发现，成都、武汉、郑州的人口聚集效应非常激烈，而像南京、无锡、常州，最近大家听到常州的有些楼盘在打折，因为它的供应量太大。但是我告诉大家，房屋供应量大其实不重要，重要的是今后怎么办，现在常州市政府已经有了措施，去年新增的土地供应量已经锐减了二分之一，今年在去年的基础上要减少供应三分之一。那么通过三到五年就平衡了，所以大家不必担心。
对行业的判断还有一点，相对于住宅市场我们更看重的是商业。商业地产在不同城市供大于求的趋势非常严重，沈阳的商业供应量大得很，沈阳商业的供应量是，已经开业的综合体面积达到了2605万方，而未来还可以供应1585万方。
这意味着沈阳的居民常住人口，在沈阳市人均可以拥有综合体的商业面积一个卫生间，供应量其实是非常大。在这几年当中青岛、济南都是远远领先，当然天津、西安、沈阳、大连也是遥遥领先。
从二线城市的供需分析可以看到很多大城市的缩影，这些问题可能会影响到未来对市场的判断。常住人口和商业存量面积通过这个分析可以看到商业的销售均价，包括青岛、济南、天津这些城市的销售均价其实是呈持平，甚至是小幅微调的状况。而且人均商业面积过高的程度，租金涨幅都是非常低的，成都的涨幅不到1%。
第三，房地产会不会失血？真正的杀手锏是限贷。不论房地产开发贷还是对个贷，利率是处在上升阶段，特别是宝宝基金的冲击使得利率在进一步提升，进一步提升最后都转嫁到了购房人身上。
经济结构调整、产业结构过剩、产能的调整，这方面其实还是要继续推进，所以从央行的角度来看，货币政策原则上来看基本上不会太放松，可能更多还要去看QE退出会对市场产生的一种变化。
流动性天井还体现在另外一个方面，今年的外资在房地产的投入比去年大幅降低47%，造成我们整个资金链偏紧。但是，这种紧张的程度更多体现在小型企业，大型房企受到的影响目前来没有看到，小型房企现在拿到银行的钱已经变得越来越困难。
第四个问题，沈阳房价会不会降？从房地产投资与土地出让金的关系可以看到，基本上土地出让金占到当年房地产投资总额近50%，这仅仅是土地出让金。当然今年的土地出让金不一定算在今年的房地产投资里面，也可能它会有递延。但是如果放在一个长周期来看，基本这个规律不会有什么大的变化。
最后一个问题，什么样的房子还会涨？是区域认知度，打造新的标杆可以获得巨大的土地，以及税费。第二是品牌认知度，品牌认知度也非常重要。现在有很多企业不看重品牌认知度，但是品牌认知度其实是一点点在爬坡，靠你的产品、靠你的服务、靠你的品质一点点积累起来的，所以这种情况下一旦企业的品牌做不好，砸起来很容易。
所以最后的结论，上山容易，下山不易。
未来的行业大趋势，应该有两点：一，房地产百强企业市场份额将达到50%，去年已经达到30.7%，这个趋势还在扩大，而2009年只有26%；二，小企业的跑步潮会此起彼伏。未来房地产企业一线城市一百家房企，二线城市50家房企业，三线城市如果20家房企，四线城市5家房企就够了。
所以抓牢市场之手看企业生存之道只有两句：一个是布局，一个是模式。
模式要根据企业的特质去看，我们讲文化，必须从文化的角度去看，必须坚守文化，所以新城在住宅方面叫让生活变得简单，新城在商业上叫让城市变得美好。新城去年已经排到房地产企业第18位，这是一个很吉利的数字，但是我们未来还必须要往更快的方向去发展，必须跑到行业的前列，因为未来行业集中度会越来越高。
对于新城来讲，必须要考虑自己的核心竞争优势，在目前形势下我觉得高周转依然是市场的主要模式。在这种模式下，必须要选择这种高增长的市场，在这种情况下才能比别人跑得更快，跑赢大势。
新城也有一些策略，三年投资策略，开工速度要快，比如一个商业综合体开工三个月，开盘六个月，开业22个月。速度快还要保证品质，所以我们有各种各样保证品质的措施。
最后有两个趋势的判断：，二线城市的房价整体上还会继续上涨，只要城市生长没有停滞人口聚集就没有停止。第二，未来五年跑路潮一定会此起彼伏，希望大家能特别的警惕。
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