[摘要] 租赁市场的发展征程，全靠满足年轻人的住房梦。前两天，看到一个自媒体针对年轻人所做的一组调研。主题是，年轻人的穷。看访谈表达出来的，无非是，年轻时候，欲望很多，钱很少。
租赁市场的发展征程，全靠满足年轻人的住房梦。前两天，看到一个自媒体针对年轻人所做的一组调研。主题是，年轻人的穷。看访谈表达出来的，无非是，年轻时候，欲望很多，钱很少。
读书时候，除了极少数家境很好的朋友，或者找到一分好兼职，谁不是数着可怜的生活费过日子。要是谈个女（男）朋友，就更拮据了，买个生日礼物得吃3个月的“土”。忽然想起，校园贷那类东西真是害人不浅，学生根本没有偿还能力，贷款容易还款难哪。借贷宝裸照现象令人难受。
大学毕业后有了自己的工资，可以自由支配，但还是穷。按理说，一线城市不少大学生起薪就有六七千元，不错吧，但房租贵。再扣掉交通通讯和餐费，每月连逛街的勇气也没有。总不能再向父母伸手要生活费了吧。
说来也并不新鲜，大家都是这么过来的。出自财富阶层的确有一批，但更多的，还是白手起家，从底层奋斗。固然各有各的伤痛，但聚合一看，故事的核心却是大同小异，自怨自艾也没人愿意倾听。
我还看到另一组年轻人的访谈，是关于房子。其实没啥无新意，无非是：在北京上海这样的城市，年轻人什么时候买得起房？
按照老辈人的做法，这时应该来番忆苦思甜。远的不说，就像我这个年纪或更小一些，刚来北京的时候，有几个人没有租住过地下室或农民平房？我那时一家三口加上老家来帮着看孩子的亲戚，有几年是合住在一间10多平方米的房子里。另一位稍晚来京工作的朋友，在终日不见阳光的阴暗地下室跟人合租了两年。
谁不想有套属于自己的房子？那年头，是福利分房。有经济实力的单位固然好说，绝大多数是论资排辈不知要等到何年。我个单位同办公室的，到40岁才分到一套小两居。从这个意义上说，我是要感谢住房商品化的，至少可以通过贷款提前买房。
但年轻人不会想听这套训导式的说辞。再者，提起住房商品化许多年轻人就来气，就是因为住房商品化，房价才噌噌噌一个劲地涨，到现在，买房似乎愈来愈遥远了。
此前我引用调查报告提到过，从过去10年情况看，在主要经济体里，我们国家初次买房的平均年龄可能是小的。这固然有社会文化和消费心理的因素。但这没什么可指责的。只要有条件，早点实现自己的住房梦有何不可。
如果没有2015年以来热点城市的这一轮大涨，小两口省吃俭用五六年，积攒到一套中小户型的首付还是可能的。如今，北京五环边一套普通房子也要400万了吧，对多数年轻人而言，短期内比较现实的还是租房。
多年以前，我就呼吁过，商品房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，只有租赁市场规范了，房地产市场才真正称得上健康。但如你所知，很多城市的住房租赁市场很不规范。房东居于非常强势的地位，租客没有话语权，缺乏安全感。
忽如一夜春风来。2016年中央经济工作会议提出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。这无疑是10多年来住房租赁市场的重大进步。通过立法来保障租赁多方主体尤其是租客的权利，对整个房地产市场的巨大意义，越到后面越会显现。
我们住房租赁是以散租为主，中介机构将业主手里分散的住房收集在一起再招揽租客。其中一大弊端是不便于管理。而发展机构化、规模化租赁企业，其一大特点则是集中连片出租，不仅有利于管理，且可提供配套生活服务。
这有两种基本形式，一种是政府提供的公租房。优点是租金较低，但跟踪甄别租户收入水平的成本较高，要求不符合租住条件的居民退租颇为不易。一种是市场化的长租公寓，租金稳定、管理规范，并有利于形成商业化的服务平台。
我个人设想，如果一线城市的长租公寓（有独立厨卫），一般情况下能控制在月租金3000元以下，经济条件不足的年轻人双人合租，经济条件较好的单租，或结婚后小两口单租，想必是可以接受的。但这种公寓近年才刚兴起，房子数量极为有限。
发展机构化、规模化租赁企业，应该是指市场化的企业。如果要培育长租公寓市场，政府需要在土地、税费方面给予一些优惠政策。在一线城市，如果是以目前的地价竞得土地再建长租公寓，回报期估计需长达60年、80年。
住房租赁市场立法是“建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”的一部分，它既是房地产市场稳定的基础，也是条件。如果房价仍然一直快速上涨，年轻人就没法安心租房，也没几家租赁企业愿意从事这个行业。
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