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购房者请注意!这是过完年楼市大的骗局!

张家口房天下  作者:小培   2017-02-06 09:20

[摘要] 近成为热门新闻的,北漂家乡买房6年至少亏了50%,而且无法脱手,并非孤例。在中西部大多数的小县城,新城成了鬼城,大量新盘无人入住,二手房转手困难,房子成了欲割难舍的负担。

对于生活在一二线城市的新移民来说,春节返乡是一件风险极大的事情。

自2014年以来,楼市告别普涨行情,一二线城市与四五线城市急遽分化。

2015年以来,在货币放水和政策刺激之下,一二线城市楼市出现新一轮暴涨,但大多数四五线城市,尤其是小县城,仍旧面临库存消化不畅的危机,房价一直是原地踏步甚至出现下跌迹象。

近成为热门新闻的,北漂家乡买房6年至少亏了50%,而且无法脱手,并非孤例。在中西部大多数的小县城,新城成了鬼城,大量新盘无人入住,二手房转手困难,房子成了欲割难舍的负担。

讲真,春节买票困难、人情债太多、被逼婚等等,其实都不算什么。

危险的是:故乡楼市的诱惑!

北上深的房价,动辄已经是每平米六七万元;天津、南京、杭州、郑州这类城市的新房,往往也已 三奔四(万元)了。当新移民们回到故乡时,惊讶地发现:自己所在地级市房价只有六七千,县城只有三四千!而且,银行上赶着给贷款,开发商哭着喊着要把房子卖给你。

辛辛苦苦在中心城市打拼了N年,发现自己手里的钱在中心城市连个首付都不够。有的人甚至连“房票”所需要的社保年限都攒不够,眼看着房价就绝尘而去,首付比例越调控越高,彻底失去了追赶的信心。

要不,就在家乡买套房子吧。付个首付,按揭压力也不大。虽然暂时用不上,但至少搭上了楼市调控的车。即便三四线城市的楼市是趟慢车,也比拿着现金裸奔在中心城市好吧。更何况,家乡的楼盘看起来也不比北上深的差,在城市里还算是主流片区。于是一咬牙,千古恨就“做成了”。

随着时间的推移,后果开始显现:仅有的资金交给了故乡楼市,所以一二线城市的房价更追不上了,也放弃了追的希望。更让人沮丧的是,故乡的房子很难出租,因为外来人口不多,每家每户都有几套房子。每月要供楼,付管理费、物业费,车位,房子出租不出去,自己又在中心城市工作,也无法自用。几年下来,涨幅跟自己实际生活的中心城市相比,已经是天壤之别了。

卖吗?很难在合适的价位找到真正的买家。

这类故事在过去10多年里,年年都在上演。

对于投资客而言,大多数成为“吃钱不吐骨头”的陷阱

原因很简单:所有的城镇化,都带来人口失衡,强者恒强、弱者恒弱。中国是一个政府分配发展机会和资源的国家,所以人口、资金必然是持续流向高级别的城市。换句话说,首都、直辖市、省会城市、计划单列市或者中心城市周边的三四线城市,永远都在绽放光芒。

如果你的故乡“十三不靠”,又没有类似温州、泉州那样的内动力,那么楼市很难有出头之日。

国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”曾公布过一个调研结果:中国各类城市规划的新区里,足以装下34亿的城镇人口。也就是说,我们在为全世界的“城里人”建房子。

根据200多个地级市的数据,发现其城镇人口的居住面积普遍达到了25平米以上。在众多的地级市、县级市和县城里,房屋的主要形式不是商品房(统计局统计的库存,只包括商品房),而是各类集资房自建房小产权房等等。中小城市普遍整体上人口严重流失(主要是农村人口在外流),市区人口增长缓慢,外来人口比例不高,拥有自住房比例则非常高。

在网上流传一个段子:由于多数家庭普遍是独子独女,那么两个年轻人组成家庭之后,以后他们各自可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继承两三套房子,未来他们的孩子将拥有七八套各类祖传的房屋。事实上,这种情况只会在三四线城市发生,很难在外来人口不断拥入的中心城市发生。

去库存之路任重道远

在中国,无数的县城都产生对于房地产投资拉动经济和土地财政的过度依赖,从而陷入房地产经济中不可自拔。在楼市上升阶段,小县城尚有从农业人口转化而来的潜在购房者,但只要经济大环境发生变化,楼市行情就会转下。

请注意!这是过完年楼市大的骗局!

▎三四线城市去库存情况堪忧。

近成为热门新闻的,北漂家乡买房6年至少亏了50%,而且无法脱手,并非孤例。在中西部大多数的小县城,新城成了鬼城,大量新盘无人入住,二手房转手困难,房子成了欲割难舍的负担。

今年国家提出“三四线去库存”的目标,不断加强三四线城市基础建设,完善城市服务,优化生活环境,正是因为意识到了三四线城市在对比之下的“弱”。这是一场三四线的建设和大城市的强大吸引力的博弈,去库存之路注定是任重道远。

一二线为什么赶不走,三四线城市为什么多空房?

在上海这样的大都市中,多少年轻人拥挤在狭窄逼仄的老公房,用高价租住在所谓的老破旧里面,但是在大多数的县城,却存在着严重空房现象。即使是人口回归多的春节,还是大量的房子呈现出空置的状态。为什么空房这么多?

人口的集聚效应和人口的几度反复

随着经济地不断发展,人类生活的供应会变得越来越重要,而城市作为人口的集聚地,由于人口的集中需求形成了规模,自然而然的就让生活变得更为方便,这就是人口集聚从聚落发展成为乡村,再从乡村发展成为城镇的基本逻辑。因为集聚,很多事变得更方便,比如说水电煤、宽带……而且越大的城市,其基础设施的条件就越好,其服务水平就越高基本上是中国的一个共识了。

面对着一二线城市日益高涨的生活、居住成本,于是很多人提出了逃离北上广的想法,然而逃离了之后却又逃了回来,几番反复下来,中国的城市出现了明显的两级分化,为明显的就是,一二线城市房地产价格很高,但是人却络绎不绝,三四线城市房价不高,但却没什么人购买。

对于两种人是两种结果

这里面有一个关键问题是,你买的目的是什么?如果因为老家在这里,这里有父母和亲戚,那么你买下来是无可置疑的,因为这儿是你的根,这儿是家乡,这儿有亲人,你心里很清楚,将来你是要回来的。

在今年调控政策不放松的情况下,三四五线城市的房产真正是能够贯彻“居住属性”的。

所以,对于2种人,是2种结果:

1.如果一切为了自住的需求的刚需族,你买了,没人能说什么。

2.如果是投资客,考虑到投资、资产配置、杠杆等其它因素,还是尽量把目光放在中心城市。

当然,前提是你要等得起政策调控和房地产承压的这段时间,做好打长线战役的准备。近的数据表明,深圳、合肥、天津等多个城市都出现交易量走低,二手房降价等现象,于是有人鼓吹一线城市要大跌。

一二线城市房价有所回跌,是调控出效果,市场回归理性的正常现象。但是你必须清楚,即便它再跌,它们的投资价值仍然是比三四线那些回归居住属性的房屋要多。

关键的问题是:楼市的这段降温期,你有没有足够的耐心熬过去,有没有做长期持有的心理准备。

至于这段时间是多长?有的人猜是2017年下半年,有的人猜是2017年年底,有的人猜是2年之后……猜测众多,一切都看未来的政策。

未来整个中原地带高质量的人和钱会被北京、上海、西安、郑州、武汉、青岛等核心城市带走,虹吸会非常明显,中原毕竟不比北上深,形成环郑州都市群还需要太长时间,这期间,很多人肯定等不起。

未来这些核心城市的虹吸效应将非常明显:

不明白什么叫“城市虹吸效应”?想想北京这么NB,离它很近的几座城市却扶不起来,你就明白了。

三四五线城市的人和资源在未来更深化的城市化进程中,会被进一步吸附,竞争力会更差。

所以,地级市、县城的房子只具备自住属性。

所以,中国绝大多数城市的房屋供应已经过剩了,未来长期有持续上涨能力的,只是几十个有人口竞争力的中心城市(注意是“长期”)。在三四线城市,房屋正在归回居住的本来属性。

说穿了,城镇化就是中心城市不断吸血小城市和乡村的过程。你悲愤也罢,抗议也罢,是无法阻止大趋势的,因为不仅中国如此,欧美日也同样,这是人类的共同趋势。逆城市化,只是一个空想。

诶本是城镇化已经完成了的国家,总人口在近一次普查中(2015年4月公布)下降了95万,但东京人口却逆势增长了35万人。美国也已经完成了城镇化,但东西海岸的人口聚集区,仍然持续对中部吸血,洛杉矶、旧金山和纽约房价不断创出新高,中部很多中小城市房价仍然在金融风暴惨烈的水平附近挣扎。而这,恰恰是特朗普上台的原因。

中国的城镇化尚未完成(城市有增量人口),

中国的中心城市仍然在控制土地供应以控制人口总量,

中国的金融市场仍然缺乏信用(普通人的钱没有地方去),

中国的投资主体仍然是地方政府和国企(经济低效,发钞速度难以降低),

中国仍然无法均分发展机会(中心城市拥有更多资源和机遇)

……

所有这些,都让中心城市绽放光芒。

所以,回地县级买房是件风险极大的事情。除非你的故乡是中心城市(武汉、成都之类),或者中心城市附近的城市(廊坊、东莞、嘉兴之类),或者是有显著人口增量的城市(徐州、泉州之类),或者你真的想返乡发展,否则,还是克制住诱惑吧。当然,如果你是自住的,当我没说。

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