[摘要] 2017年悄然过半，回顾房企上半年业绩，呈现前高后平走势，好似坐过山车，前四月一路飘红、高歌猛进，房地产开发投资额累计增长9.3%，创近两年新高。
2017年悄然过半，回顾房企上半年业绩，呈现前高后平走势，好似坐过山车，前四月一路飘红、高歌猛进，房地产开发投资额累计增长9.3%，创近两年新高。
但“3.17”之后，随着连续加码的调控政策落地，市场热度逐渐下降，政策监管不断趋严，调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限，部分开发商违规销售被查处，一二线城市加强“商改住”、“类住宅”整治，政策效应逐渐传递到企业业绩层面。5月份，房地产开发投资额累计增速较前值下降0.4个百分点，今年首次下降。
2017年1-5月，10集中度达到28%，换言之，同期将近三成的新房由10贡献，200集中度达到65%左右，规模越大跑得越快，梯队断层扩大、房企分化加剧，房产行业强者恒强态势愈加明显。
数据显示，截至5月29日，沪深两市共计有23家房企率先公布了2017年中报业绩预告，中小房企占比较大，万科、保利等大型房企尚未公布年报业绩预告。其中13家公司预喜，占比61%，深物业A净利润预增5757%，南国置业净利润预增超100%。9家公司业绩预减或亏损，而凤凰股份、大港股份、世荣兆业3家公司则出现首次亏损，而房地产收入下降则成为亏损主因。不过23家房企尚不能代表A股130多家房企的整体表现。
地方密集调控再升级，限售模式蔓延至三四线城市，住房租赁市场规范化加快推进房地产长效机制，加之无房可售，让不少上市房企的半年报预告浮现隐忧。与之相对应的是，上市房企半年报业绩预告喜忧参半，部分房企因报告期内可售房屋减少而出现业绩波动。综合供求两侧因素来看，三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件，面积增速或将降至10%以下，销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。
碧桂园冲关成功 谁将是2017年榜首？
榜首之争在年初已经打响，碧桂园、万科、恒大、保利、绿地五家房企，轻松登上千亿台阶，成为超级阵营团队，而2016年同期仅有2家。前5个月有33家房企销售业绩突破200亿元，较2016年同期增加12家。同时阵营内部差距在缩小，其中碧桂园业绩抢眼，凭借强大的营销能力与良好的产品质量，问鼎上半年榜首。
2016年碧桂园销售金额突破3000亿元，实现翻番，从其去年年报看，碧桂园新增土地储备规划面积中，一二线城市占比为22%，三四线城市占比为78%。今年发力迅速的碧桂园也正是得益于一二三四五线城市的全面布局，在每个时点都可以抢收红利。同时，2017年6163亿元的可售货量为碧桂园问鼎销售业绩榜首提供保证。数据显示，2017年1月—5月，碧桂园流量销售金额2521.6亿元，暂时位列销售，较2016年同期业绩上涨幅度高达165.6%。
今年注定是万科不平静的一年，王石交棒郁亮，股权大战谢幕。2017年1月—5月，万科销售金额为2273.7亿元，销售面积累计1512.2万㎡。且从万科2016年新增开发项目的情况来看，173个项目的总建筑面积约3157万平米，其中88%的新增项目均位于一二线城市，为17年销售业绩赢得保证；截至5月31日，恒大累计销售金额达1817.8亿元，落后于碧桂园和万科，销售面积高达1880.7万㎡。在政策调控、自身房地产业务由“规模型”向“规模+效益型”转变的大背景下，2017年恒大能否继续保持行业？我们拭目以待。
一二线楼市熄火 房企下半年或降价
近期，国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格数据，同比涨幅比上月回落的城市有29个，一、二线城市回落尤其明显。业内人士分析认为，根据5月公布的地产统计数据,土地购置面积单月增速首次为负，按揭贷款单月增速首次为负，说明随着政策和资金的收紧，房企拿地和开工意愿略有下行，虽然一些核心房企仍在积极布局，但未来几个月投资增速可能继续下行。
同时，万科则在年报中对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个三四线城市进行了计提存货跌价准备，总金额为13.8亿元，较2015年的存货跌价准备金额增长82.3%。6月24日，郑州融创象湖壹号新一期开盘。在周边高层房价市场均价1.3万元/平方米以上的行情下，象湖壹号高层均价1万元/平方米，降幅超20%。但融创提出前提条件是客户全款购房。
专家表示，“受分城调控政策影响，随着一线城市遇冷，二线城市出现分化，热点城市对限购、限售政策维持收紧状态，必将对上市房企销售继续产生影响。今年下半年，若是楼市调控政策继续收紧，上市房企销售难度将会加大，完成年度销售目标的压力也会增加。为了保持销售业绩不出现大幅下降，不排除部分企业采取以价换量策略促进销售。”
今年以来，为了剥离不良资产，或者因为资金兑付压力加大，或者出于调整市场布局战略需求，并购接触剧增。鉴于此，今年下半年，在资本市场融资环境依旧大幅收紧的预期下，通过销售渠道回笼资金若遭遇瓶颈，房企的资金兑付压力将越来越大，降价销售意愿将增强，这意味着下半年楼市将进入深度调整阶段。
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