[摘要] 5月住建部发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，成为购租并举住房制度建设的重要节点；7月住建部等九部委联合发文确定首批12个租赁试点城市，南京、厦门、武汉、成都、沈阳等城市入围；8月底国土资源部和住建部联合印发集体建设用地建设租赁住房方案，13个城市试点，北京、上海加入行列。
“购租并举”、“租售同权”等无疑是当下市场的关键词，今年以来中央积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展。5月住建部发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，成为购租并举住房制度建设的重要节点；7月住建部等九部委联合发文确定首批12个租赁试点城市，南京、厦门、武汉、成都、沈阳等城市入围；8月底国土资源部和住建部联合印发集体建设用地建设租赁住房方案，13个城市试点，北京、上海加入行列。
目前除北京成交了企业自持地块外，天津、杭州、广州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相关用地，共计73宗地块，可提供约364万平方米租赁面积。但与部分城市的供地计划相比，今年以来成交的自持地块带来的租赁住房面积明显不足，后续随着相关政策的落地实施，土地有望加快推出。
从地块分布来看，北京、上海、杭州等城市地块多分布在交通便利、区位较好的地区，较好的位置一方面有利于租赁产品的外租，另一方面也对企业产品的设计、租金的设定提出了更高的要求。从获取自持地块的企业来看，万科、龙湖、保利获取地块数量居前，这些企业已进入长租领域，万科泊寓、龙湖冠寓等长租产品也已形成一定规模。
自2016年11月北京自持地块成交以来，天津、杭州、广州等城市为促进房地产市场的健康发展，亦先后推出企业自持地块，并于今年4月首次成交含自持的住宅用地，随后佛山、上海亦加入该行列，一时间租赁住房成为大家讨论的热点话题。
图：各城市自持地块成交时间及近两月重点政策
目前各地政府积极响应中央号召，租赁政策先后落地。8月28日，深圳公布《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），明确指出2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。随着租赁政策的落地实施，未来在土地供应上增加自持比例或租赁比例的城市将越来越多。就目前已经成交自持地块或租赁用地的6个城市来说，各城市供应的自持住宅面积有多少？地块在各城市中的分布位置如何？获取自持地块的企业又有哪些？
01、70余宗自持地块以来
还有一波在路上
图：2016年以来各城市自持住宅用地成交情况
截至目前，北京共成交约128万平方米自持住宅面积，在各城市中面积。一般情况下，这些自持面积将作为租赁住房推出，若按套均45平方米（目前长租公寓的面积基本在15-75平方米之间，取均值）计算，可提供约2.8万套租赁住房；单从今年成交的情况来看，自持面积约71万平方米，可提供约1.6万套租赁住房。
上海已成交2宗租赁用地，约20万平方米；8月23日挂牌4宗租赁用地，合约22万平方米；截至8月底，上海部分商办、特殊用地调整为租赁用地，共计63万平方米，综合已成交、已挂牌、其他改租赁三部分，上海租赁面积供应约105万平方米。目前15宗地块中多数地块已确定供应套数，套均面积82平方米左右，若按此计算，合计可供应约1.3万套住房。
杭州成交自持地块超20宗，面积约60万平方米，天津、佛山自持面积在25万平方米以上，广州为8万平方米，若均按套均面积45平方米计算，杭州、天津、佛山和广州分别可供应1.3万套、7778套、6222套和1667套租赁住房。
表：北京、广州2017-2021住宅用地供应计划和上海住房“十三五”规划
北京未来五年计划供应租赁住房50万套，年均10万套，2017年供地计划中，租赁住房用地剔除公租房用地后，租赁住房用地供应200公顷，约提供7.4万套住房，与之对比，今年以来北京成交的自持地块带来的租赁住房套数占比在20%左右。上海在“十三五”期间租赁住房供应70万套（这部分租赁住房中不涵盖保障房中的租赁性住房），年均14万套，今年以来供应量尚不足计划供应的10%。广州未来五年计划供应15万套租赁住房，年均3万套，今年以来成交的自持地块带来的租赁住房不足2000套，远低于计划供应量。
整体来看，北京、上海等城市已加大租赁住房用地的供应力度，但就目前的供应量来看，仍明显低于计划供应量。今年已过大半，至年底仅剩4个月，各地租赁住房推地节奏有望加快；同时，随着8月28日国土资源部和住建部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的印发，北京、上海等试点城市租赁住房用地供应量将明显增加。
02、自持地块分布在哪里
交通通达地段or偏远地带？
图：北京成交自持地块分布
北京多数地块位于交通通达区域。北京成交的自持地块基本位于六环内，超100万平方米，其中多数位于五环至六环之间，三宗位于五环内；另有六宗地块位于六环外。分区域来看，海淀区和大兴区覆盖10宗地块，自持面积约90万平方米，占总成交面积的比例超七成，其中海淀区自持面积51万平方米，居各区首位，大兴区约40万平方米，紧随其后。这些位于海淀区和大兴区的自持地块分别临近16号线、大兴线和亦庄线，位置相对较好。而位于平谷区的4宗地块，自持面积11万平方米，位置较为偏远，且未来暂无轨道交通线路规划。
图：上海成交自持地块分布
上海租赁地块基本位于市中心，位置佳。上海已成交、已挂牌未成交和其他用地转租赁用地的地块基本位于市中心，浦东新区占据73万平方米，约占总租赁面积的四分之三；长宁区11万平方米，静安、嘉定和黄浦区租赁面积在5-10万平方米之间，由此可见，上海租赁用地偏中心化在各城市中最为明显，未来城市呈现出一种市中心主租赁、郊区主销售的景象。
图：杭州成交自持地块分布
杭州自持地块多位于轨道交通、火车站、机场等附近，位置相对较好。从杭州成交的自持地块分布来看，轨道交通1号线、2号线沿线拥有多个自持地块；另外，杭州北站、南站以及萧山机场附近亦有部分地块，临近交通节点的地块总计超35万平方米，约占总自持面积的六成。
图：天津成交自持地块分布
天津成交自持地块位置相对偏远。天津成交的自持地块位于西青区和宝坻区的居多，静海、武清、津南等区域亦有部分成交，其中位于西青区的2宗地块临近地铁。
另外，广州成交的2宗地块分别位于白云区和开发区，佛山成交3宗地块分别位于南海区和禅城区，位置均相对较好。
整体来看，目前除天津外各城市自持地块多位于交通便利之处，位置较佳，特别是上海，地块基本位于市中心。对于企业来说，未来这些地块的租赁产品推出后，一方面，交通的通达将给其带来较大的人流量，有利于产品外租；另一方面，较好的区位对产品的设计、租金的设定也提出了更高的要求。从需求角度来看，区位、产品、租金是求租者重点考量的三大因素，较好的区位一定程度上可以满足求租者需求，而对于后续产品和租金求租者可保持期待。对于位置较为偏远的地块，也许出众的产品才是制胜的关键。
03、自持地块被哪些企业收入囊中？
截至目前，获得自持地块的企业共有48家，其中万科获取9宗自持地块居首，龙湖、保利、首开等企业紧随其后，这几家企业在北京的自持地块多以联合方式获取。另外，融信、世茂、金地、金科、首创、碧桂园等企业也已加入地块自持行列。
图：部分企业自持地块数量、分布情况以及部分涉足长租公寓市场的企业
纵观获取自持地块的企业，可归为两大类，一类是自身已进入长租公寓市场的企业，他们也是今年以来获取自持地块的企业，比如万科、龙湖、保利、世茂等，这类企业的长租公寓产品已经达到一定规模。万科泊寓在北京、上海、广州等22个城市拥有约1.6万间公寓在运供应，且数量还在持续增长，2017年计划发展至15万间，2018年预计拓展至45万间，目前泊寓品牌已经达到快速复制的阶段，其他品牌如家庭式公寓、酒店式服务公寓等也在尝试和培育当中。另一类为首次涉足长租领域的企业，如金科、首创等。在租赁市场如火如荼发展的当下，这类企业开始尝试新业务模式，以期在长租公寓这片蓝海中找寻企业新的业务增长点。
总 结
今年以来北京、上海、杭州等城市已成交的自持地块（或推出的租赁用地）可提供的租赁住房已超过万套，这些住房一旦推出，将一定程度上分流房地产市场的购房需求，对稳定房价起到积极作用。另外，今年后半场租赁用地的供应力度将更大，且集体建设用地转为租赁用地的体量也将明显增加，这将一定程度上平抑租金价格。
企业方面，对于已经进入长租领域的企业来说，获得自持地块或许是他们加速发展路上的又一个引擎；对于新涉足长租领域的企业，深入探索适合自身发展的长租模式成为其最迫切的需求；而对于尚未获取自持地块的企业来说，竞拍自持地块存在一定风险，地块位置、企业资金实力、运营团队、资源、技术等方面均影响着后期产品的推出及消化，因此，这些企业在获取自持地块时应更加慎重。另外，随着租赁住房的推出，企业针对租赁业务的融资方式创新正当时，对REITS、租金类ABS等资产证券化产品的探索与尝试应提上日程。
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