[摘要] 房地产的“金九银十”即将来临，两天时间，长沙、重庆、南昌等多个城市却集体推出限售措施，限售年限在两年、三年乃至五年不等。限售也即锁定年限后才能交易，意味着打击金融 短期炒作，防范因为房价过快上涨和下跌引起的集中交易，从而带来房地产行业的隐性风险。
十月一 期过去了，然而今年张家口楼盘市场并没有好过往年，反而略显萧条，楼市调控不断升级，已经过了楼市调控一周年了，那些政策改变了什么？又改变不了什么呢？
去年9月30日，北京发布了被称为“930新政”的楼市调控新政策，即日起提高购房首付款比例，以此为契机，拉开了新一轮的楼市调控序幕。当天，天津、苏州等城市同步出台楼市新政，此后7天时间里，郑州、成都、苏州、武汉、合肥、深圳等19个城市先后宣布重启调控政策，纷纷祭出“限购限贷”的调控手段。
如今，一年时间过去，"930"新政已然满月，不过楼市调控的脚步却并没有放缓。就在9月底，石家庄、重庆、南昌等地继续加码调控，加入到“限售”大名单中。据媒体报道，今年以来，已有超过100个城市(县级以上)发布了150余次与房地产调控相关的措施，如果从去年9月30日开始算起，调控城市和调控措施只多不少。
在频繁的调控政策轰炸下，不少一二线城市已经进入了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。调控的效果显而易见，9月18日，国家统计局公布的“2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是近三年来首现房价全面停涨。而从购房者的直观感受来看， 客逐渐退出，真正的刚需开始享受楼市平稳的红利。
关键词：限售
今年9月底，随着南昌、重庆、贵阳、长沙、石家庄五地两天之内密集出台限售政策，正式加入限售队伍，截至目前，已经44个城市宣布实施限售政策。
跟过去的楼市调控相比，限售是这轮调控的全新手段。“限售令”开始于厦门。今年3月23日，厦门市发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满两年方可上市交易，这也是 推出类似政策的城市。
在厦门宣布限售后，这个政策迅速扩散到各地，此后短短20天内，已经有11个城市在各自的楼市调控中加入“限售”的内容，包括了厦门、成都、福州、青岛、广州、长乐、常州、惠州、珠海、东莞、扬州。此后，实施限售措施的城市版图仍在不断扩大，截至目前，据不完全统计，已经有44个城市宣布实施“限售”。
杭州虽然尚未出台“限售令”，不过在今年3月29日开始实施的新政中，就有针对企业的限售规定：增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满3年方可上市交易。
近，限售的名单仍在不断扩大。9月22日至23日，南昌、重庆、贵阳、长沙四个重要城市相继出台限售令。
南昌市在9月22日升级房地产市场调控举措，对市区住宅用地和商住混合用地采取“限房价、竞地价”方式出让，并对住宅实行限售政策。
新规规定，三限房（限房价、限对象、限转让）的购房人自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。通过继承方式取得的三限房，须在继承人与被继承人取得三限房时间累计满5年之后方可转让。9月23日起，南昌全市范围内 新交易的住宅，须取得不动产权证满两年后方可转让，不动产登记部门应当在《不动产权证》上注明“须取得不动产权证满两年后方可转让”字样。
重庆市在9月22日晚发布新一轮房地产市场管控新规，规定自9月23日起，凡在重庆主城区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。 新规规定，新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。
贵阳市在9月23日发布《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》。文件规定，自9月23日0时起，凡在该市购买的新建商品住房，3年内不得转让，购买时间以签订《商品房购买合同》时间为准。
长沙市住建委23日宣布，即日起再次全面升级楼市调控政策，包括延长限售期、提高购房资格条件、扩大限购区域等，以保证楼市刚需、打击投机炒作。在限售方面，商品住房（含二手住房）上市交易时间由原来取得不动产权属证书满2年后调整为3年后。
石家庄市人民 官方网站在9月23日发布《关于加强房地产市场调控的补充意见》，指出新购住房(含新建商品住房和二手房)五年内不得上市交易，自发文之日起施行。
限购是楼市调控的 重要手段之一，从去年重启楼市调控以来，可以说几乎 热点城市都重新实施了限购政策。而且，随着调控的逐步深入，不少城市都对限购进行了加码，堪称是“严限购令”。
8月29日，兰州市住房保障和房产管理局发布了《兰州市人民 关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》，升级限购政策。一方面，在城关区、安宁区、七里河区原有限购区域基础上，将西固区纳入限购区域。另一方面，严格限购措施，即日起在限购区域内购买商品住房或二手住房的非兰州市户籍居民家庭，必须提供在兰州市连续不间断缴纳3年以上(含3年)的社会保险（养老保险）证明，或连续不间断申报1年以上(含1年)的个人所得税证明，且不得补缴。
石家庄在9月23日公布的新政中，对于限购措施同样进行了加码。新政规定，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)，且不得补缴；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。
长沙市9月23日的新政提高了购房资格条件，并且扩大限购区域。新政规定，本市户籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买二套房；非本市户籍家庭限购所需12个月以上个税或社保证明时间提高至24个月；新政施行后办理的本市个人家庭户和集体户个人，且在本市无住房的，限购1套商品住房；限购区域扩大至全市 区域范围（暂不含浏阳、宁乡区域）。
相比于其他城市，西安在限购方面进行了多次政策调整，一年之内五次加码。根据西安 在9月13日公布的 限购政策，在限购区域内暂停向已拥有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。在限购区域内无住房且能够提供2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭可购买1套住房。经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。
目前，杭州 的限购政策仍是今年3月份公布的政策：限购区包括上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、下沙、之江、萧山、余杭、富阳和大江东；暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，以及已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；非本地户籍居民家庭购房须提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上的个人所得税或社会保险证明年限证明，且不得补缴；本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购一套住房；户籍由外地迁入四县（市）的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市市区范围内购买住房。
一个故事说，东京当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个就能到大阪，于是呢，大阪人就都到东京来了。
仔细剖析这些城市的限售令，不难得出一个结论，那就是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。限售也即锁定年限后才能交易，意味着打击金融 短期炒作，防范因为房价过快上涨和下跌引起的集中交易，从而带来房地产行业的隐性风险。
根据国家统计局9月18日发布70个大中城市 房价数据，8月份15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落。
但是，市场人士对这份数据的解读不一，有继续上涨派，也有就此稳定或下跌派。
从这个 数据透露出的些许信息来看，限售令似乎更多的意义并不仅仅在于防止房地产价格上涨。由此，一个疑问不仅浮上大多数人的心头：中国大城市的房价是真的迎来了下半场的拐点，还是只不过是另一轮回升的低谷期？
相信这才是萦绕在大多数人心头挥之不去的真正问题。也即，中国的房地产市场，真的就此进入了一个完全不同的逻辑区域，还是只不过延续了另一重干预调控——房价下跌——干预放松——房价报复性上升的螺旋，而目前的房价，只是处在干预螺旋中的低谷期而已？
认为房价还将会出现报复性上涨的是一派。不久前， 的房地产商任志强公开表示，由于“错误的调控手段会让需求在一段时间后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高”。
拐点论一派，坚信政策调控下的房地产市场逻辑已变，不会再延续以前的房地产市场逻辑。
较近出台的政策为例，干预上涨逻辑的调控政策仍在持续加码。8月28日，国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。方案称，根据地方自愿原则，确定 批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
9月21日，住建部又发布关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见，明确了共有产权的诸多细节。
而近日，北京工、农、中、建等多家银行也在上调首套房房贷利率。对此，人民银行营业管理部表示，此举符合政策要求和导向。不仅北京，近期上海、深圳、南京等地商业银行也陆续提高首套房贷款利率。
上述这些文件或政策，加之从去年9月份以来层层加码的范围内的限价、限购、限贷、增加供地，以及刚刚出台的限售等多种手段，让众多学者都得出了“房地产市场的 时代已经结束”的结论。
然而，在 政策的调控目标、民众的真实需求和经济的增长之间，诸多不同的逻辑如何达到平衡？
一个数据显示，下半年的流动性已在慢慢紧缩。7月末，M2同比增长率进一步下降到9.2%，8月M2同比增长8.9%，连续4个月低于10%。而在2009年中国房价疯涨的 峰时，M2的增速曾达到惊人的28.5%。
中国社科院世政经所的张明 近撰文指出，广义货币M2是中国房地产周期的先行指标。他认为，一般而言，M2增速变动将会领先房地产周期变动两个季度左右。考虑到本轮M2增速的顶部出现在2016年1月，且从2017年5月起，M2增速已经连续4个月低于10%。
这就意味着在今年年底明年年初，中国房地产市场将会遭遇更为明显的下行压力。也就是说，在这之后的两个季度，中国房地产市场的价格将出现明显的下行趋势。
然而，中国的大中城市房价真的会就此一路掉头向下，再也回不到以往的 时代了吗？
决定房价的因素有多种。中短期的，先看看库存吧。我们假设大中城市短期内的刚需，也即人口流入和金融性购房需求同时保持不变。那么，很显然，对于房屋的居住需求和 需求不会因为短期的调控而有所变化。
只要 调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。这就是任志强所说的下一轮会比这一轮涨更多的内在原因。
数据显示，今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了 土地流拍。以从拿地到开盘平均1到2年不等的时间来计算，也就是说， 快今年年底， 迟明年年底，商品房的供应就会出现紧张。而任何学过经济学的人都知道，供需决定价格，这一点，不以任何人的意志为转移。
另外， 供地数量紧张也人为加剧了失衡。以北京为例。从过往6年的供地情况看，北京 一直在减少供地，商品房住宅实际供地已由2011年的1220公顷降低为2016年的850公顷。2011年到2016年北京实际供应量是598公顷、472公顷、978公顷、517公顷、382公顷、103公顷，完成率是49%、55.5%、115%、51.7%、50.9%和12.1%。
即便从现在开始，农民的集体建设用地所建造的住房用于出租，或者共有产权的房屋从现在开始拍卖土地到出售，也要落后于商品房供应的紧张一到两年。而在商品房市场上的供需失衡，并不能通过共有产权房和出租房的供应补充来替代，因为这是不同的市场。
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