[摘要] 2017年以来楼市调控政策逐步收紧！张家口等各地楼市目前已经回归平稳，但是对于张家口购房者来说，一个直观的感受是，张家口房价仍然维持在比较高的水平，真正惠及购房者的部分还是比较少。那么张家口房价是否能降与哪些因素有关？其中这个指标是张家口等各地房价下降的主要指标！
2017年以来为了调控楼市多项政策频发，当然张家口楼市调控政策也不在少数，虽然目前张家口等各地楼市目前已经回归平稳，但是对于张家口购房者来说，一个直观的感受是，张家口房价仍然维持在比较高的水平，真正惠及购房者的部分还是比较少。那么张家口房价是否能降与哪些因素有关？其中这个指标是张家口等各地房价下降的主要指标！
那么张家口房价是否能降与哪些因素有关？
1、冬奥会
自从申请冬奥会成功，主要举办地定于张家口以来，张家口各个地区的房价那可谓是“水涨船高”，尤其是冬奥会主要举办地——崇礼！
冬奥会让张家口在国际舞台上“展现风采”，让更多的人了解和认识张家口，让更多的旅游客、投资客和大企业等看中张家口这块。从而加快了张家口各项产业的发展。
由于冬奥会的需要，张家口开始整体提升，创城、棚改等用于改变整个城市的面貌，机场、高铁、高速等的修建使整个张家口的交通更加完善，方便了更多旅游和投资客。
当然国家也通过一些利民政策来提升张家口人民生活的整体水平！冬奥会配套设施的开建也给张家口人增设了娱乐设施场地等！
2、京津冀一体化
自从提出京津冀一体化的政策以来，张家口各个方面都得到提升和发展。帮扶扶贫、京津冀医疗互通、交通互通、科技资源互通等。都给张家口各个产业的发展带来很大的利好！
3、刚需客户逐日递增
张家口棚改户承载了大部分刚需量
2017年棚改地段频发，目前已经有很多的拆迁户，虽然有保障房，但是一些棚改户还是希望有一个好点地段的房子，或者为儿女们准备婚房什么的，因此棚改给与的保障房，对于大部分年轻人来说，并不是的选择！因此，张家口棚改户占了一大部分的刚需！
一些张家口和周边隐藏客户占一部分刚需量
当然，没有涉及到棚改的张家口市民肯定也有购房的需求，有些可能是由于房价太高一直犹豫不决的客户，一些可能是给儿女们准备的婚房等，因此张家口市区和周边隐藏客户比较多！
外地客户也占一部分刚需
由于张家口市区限购，因此阻碍了大多数外地的刚需客户，但是并没有完全隔绝外地刚需客，还是有一部分的刚需量进来！
综上所述，可以看出，张家口市区乃至张家口其它地方的棚改户的刚需量还是有很多的，再加上张家口本地的隐藏客户和外地的客户，因此，整个刚需量还是不容小觑的！张家口房价一直持涨不跌还是有原因的！
张家口房价能不能下跌最主要看这个指标！
解决价格问题，最直接的办法就是冲量，量多了价格自然能下来。但我们发现，即使量上来了，热门城市今年有的供地比例几乎是去年的一倍多，房子套数增加了一倍多，但价格却没什么变化。导致这种情况的一大原因是热门城市的购房人群基数仍然大，房子供应量即使同比增加了一倍，也满足不了这些人的购房需求。
住宅总是不够卖，还有一个十分重要的原因：住宅卖得，但住宅占比过低。
那么问题来了，为什么住宅卖得好，但住宅供应比例却偏低呢？
导致这种情况的原因不在开发商，众所 ，商业地产的操作难度要远高于住宅，开发商也是普遍愿意盖住宅的，但他们说了不少，一块地多少用于商业多少用于住宅，拿地前就确定了的。
据统计，在我们的城市中，建设用地大约只有20%是用来盖纯住宅的，而办公楼和商业营业用房的比例却偏高。对比西方，这个比例通常超过40%。在日本，城市76%的建设用地是居住用地。纽约则是42.2%，首尔为62.5%，伦敦为46.7%。其结果就是这些城市的房价即使在最严厉的调控之下，也难以真正下跌，就像是给一个铁块加压一样，你指望它变成铁饼，太不现实了。
住宅卖得动，商业地产卖不动
下图是笔者统计的今年住宅、办公楼和商业营业用房的待售面积变化情况。
很显然，住宅消化得还是比较快的，办公楼和商业营业用房基本上处于停滞状态，卖不动。这种情况在三四线城市更为普遍。一二线城市开发商比较精明，商业用房盖成了“住宅”卖得还是挺不错的。
之所以统计这张图，是想说明一点，我们的住宅供应和商业地产供应存在一定程度上的错配问题。比如最近爆出的无锡，这个城市是东部的明星三线城市，住宅价格在过去的一年可是表现相当亮眼，但这个城市的商业地产却几乎没有分到一杯羹，价格上不去，招租更是困难重重。目前无锡正通过见面交易环节的税费来帮助房企消化商业地产库存，但效果很不好。
为什么不多盖住宅少盖商业地产呢？
这里面的原因也挺复杂的。一个城市的管理者，有很多诉求，他们希望城市的工商业欣欣向荣，只有这样才能有足够的税收和GDP。商业地产是年年都能创造税收和GDP的，而住宅就不行了，卖了就卖了，再不能创收了。
大城市在规划的时候，为了缓急交通等方面的压力，希望分散人口，降低长距离通勤比例，在郊区也大量出让商业地块。只不过现在这种做法太超前了，商业氛围没有形成，大部分都变成了给人住的房子。
还有的城市有更深的诉求，比如那些人口净流入压力大的城市，他们盖那么多房子，等于是继续吸引人口。这显然不合适。
这种情况导致了两个结果：
1、在张家口等三四线城市，住宅卖得不错，但商业地产几乎无法拯救。这些商业项目盖在比较偏的地方，营商环境不好，即使优惠了交易成本或者支持商改租，也无济于事。至于住宅，则受人口流出影响，也逐渐平稳。
2、 在热门城市，由于住宅供应的数量长期不足，即使今年数量翻番，但比例还是偏低。无法从根本上改善供求关系，这导致房价难以出现实质性的下跌（20%以上）。
为什么郁亮说房地产早进入了白银时代，但孙宏斌却敢说这是大房企的“钻石时代”，道理很简单，这个市场正在不断整合，留下的只能大房企，市场也由他们主导。
所以，对于刚需来说，是租房还是买房应该有明确的计划。未来租房肯定体验越来越好，但无法改变的事实是，从租房到买房，过渡的可能性是越来越低的。
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