[摘要] 2018年以来，房地产市场开启新一轮调控，本轮调控成为2016年“930”政策后掀起的第五轮楼市调控。据中原地产研究中心统计，今年前3个月，全国主要城市发布房地产调控已超过76次，叠加4月份青岛、海南等地的调控措施，年内各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。
2018年以来，在坚持“房住不炒”主基调不变的前提下，各地相继出台房地产调控具体措施，根据实际情况各有侧重，房贷等不同层面的政策坚持抑制投资投机性需求，同时保护刚性需求。
2018年以来，房地产市场开启新一轮调控，本轮调控成为2016年“930”政策后掀起的第五轮楼市调控。据某地产研究中心统计，今年前3个月，主要城市发布房地产调控已超过76次，叠加4月份青岛、海南等地的调控措施，年内各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。
某业内人士表示，整体来看，今年出台的各项楼市调控举措，其共性体现在“短期调控目标不变”。2018年楼市调控的主基调依然是“房住不炒”，并在此基础上加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。因此，无论是近期大连、沈阳等地出台的限购政策，还是海南楼市限购政策全面升级，都是在抑制房价过快上涨，意在扑灭炒房“死灰复燃”的苗头。
从国家统计局提供的数据来看，在越来越密集的楼市调控政策下，房价已从2016年的疯涨期逐渐冷却下来。数据显示，今年3月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0．6％，二手房价格首次出现下降，降幅为0．1％。并且在70个大中城市房价中，深圳、福州、南京、无锡、郑州、北京、泉州、合肥、杭州和上海10个城市房价均出现同比下跌。
但要注意的是，虽然热点城市房价有所下降，但从70个大中城市房价波动情况来看，3月份房价上涨的城市数量却在增加。在此背景下，3月份以来一大波楼市调控政策接踵而来。
业内人士表示，从今年各地出台的楼市调控政策来看，虽然都是为了促进房地产市场健康发展，使其回归居住属性，但政策的侧重点有所不同，如武汉2月份推行首套刚需人群优先选房模式后，3月份长沙、成都等地的“刚需优先”保障措施也随之而来。此外，还有杭州购房摇号政策的出台，通过这种方式能够切实规范商品房交易，从源头杜绝收取“茶水费”等不良行为。
谈及未来楼市调控力度，某业内人士表示，未来楼市调控力度是否会继续加码，主要取决于前期的政策调控效果。如北京、天津等地在调控后均价有明显下跌，市场氛围较为理性，但在严厉的调控政策下部分需求被压制，因此今后大概率会保持当前调控政策不放松，再辅以供应端继续发力，既巩固前期调控成果，又使购房需求有序释放。而对于部分地区房价上涨仍然较快，市场升温迹象明显的地区如成都、西安等地，不排除后期政策有加码的可能性。
一季度个人房贷规模增速降2．2个百分点
4月20日，央行发布的2018年季度金融机构贷款投向统计报告显示，季度末，个人住房贷款余额22．86万亿元，同比增长20％，增速比上年年末低2．2个百分点。
交通银行首席经济学家连平表示，受利率提升、融资趋紧等因素影响，居民部门房地产融资需求已经受到约束。考虑到部分2017年完成审批的个人住房贷款在季度放贷的情况，个人住房贷款实际增速可能更低，且未来仍有进一步下行的空间。
2018年季度末，人民币房地产贷款余额为34．1万亿元，同比增长20．3％，增速比上年年末低0．6个百分点；季度增加1．9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比上年水平低两个百分点。其中，房产开发贷款余额为7．7万亿元，同比增长25．3％。保障性住房开发贷款余额为3．8万亿元，同比增长37．9％，季度增加4479亿元，增量占同期房产开发贷款的64．7％，比上年同期占比水平高16个百分点。地产开发贷款余额为1．4万亿元，同比增长2．2％。
连平认为，受个人住房贷款增长放缓的影响，房地产贷款增速继续回落。而在租赁房和保障房建设整体提速的背景下，开发贷款出现较快增长。与此同时，新的三年棚改攻坚计划启动后，保障性安居工程建设成为资金投入的重点，季度保障性住房开发贷款余额为3．8万亿元，同比增长37．9％，增量占同期房产开发贷款的64．7％。未来房地产行业去杠杆将持续推进。
目前房地产调控政策还在不断加码，各家银行的首套房贷利率全面收紧。数据显示，3月份首套房贷款平均利率为5．51％，相当于基准利率1．124倍，环比上升0．92％，同比上升23．54％。具体来看，一线城市表现平稳，利率未出现大幅变化；部分二线城市首套房及二套房贷款利率均出现较大幅度上涨。
一位国有大行深圳分行信贷部人士对《证券日报》记者透露，自去年4月份开始，深圳地区房贷额度就一直很紧张，房贷利率目前均上浮10％。不过，目前由于成交量和成交价格都比较稳定，因此，利率暂时不会再上调。
苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员黄志龙昨日对《证券日报》记者表示，房贷利率持续攀升，有两方面背景或原因：一是中央房地产调控政策没有变，而资金和信贷供应的规模和成本是调控的主要手段之一；二是在利率市场化环境下，银行存款的资本成本越来越高，而贷款基准利率调整滞后，因此商业银行只能通过基准利率上浮的方式，来保持银行资产负债业务财务的可持续。
东方金诚首席分析师徐承远昨日表示，短期来看，受三大因素影响，预计短期内房贷利率将保持上行趋势。
徐承远认为，，从供需角度来看，主要影响因素来自于政策调控对供需两端的压制，但政策调控整体对供应端的限制更为直接，力度更大，受此影响，房贷利率预计上行可能性较大。
第二，从市场利率来看，房贷利率预计将维持上行趋势。由于2017年以来公开市场利率上行逐步向信贷市场传导，房贷利率亦存在上行动力；此外，由于负债端成本上升，商业银行亦倾向于提升贷款利率定价以充实息差。
第三，个人按揭贷款作为调控房地产市场的重要方面，监管层预计将通过合理引导房贷利率上行，以引导房地产市场满足居住功能，抑制投资性需求。
上周，央行宣布于4月25日下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行的人民币存款准备金率1个百分点。这将对房地产市场产生哪些影响，专访业内人士。
业内人士表示：从房地产市场的角度看，当前开始面临了一些资金面收紧的风险，尤其是银行贷款等方面确实是收紧了。所以类似的政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。此次央行定向降准政策，有助于形成更为宽松的房贷环境。
对于开发商来说，定向降准将使得部分房企可以获得更低成本的资金，这有利于今年房地产开发投资规模的上升。而对于购房者来说，可能银行此前相对苛刻的贷款政策也会有所改变，这将产生较为积极的作用。但必须看到，资金宽裕是创造一个公平的环境，而不是鼓励各类违规资金进入楼市。
定向降准的目的在于资金流动性的改善，主要是从商业银行发展的角度推进的，实际上也是当前宏观经济和产业经济调整所带来的必然影响。所以最主要的目的就是为了增加流动性，进而实现银行各类业务的更加自由和充裕。对于定向降准来说，或直接或间接地带来银行资金面的宽裕，进而利好房贷等业务的宽裕。另外需要看到，近期确实也会有各类市场猜测，如定向降准是否对房价产生影响等，但夸大定向降准对房价带来的影响，可能会误导消费者。
业内人士表示：从中介市场来看，可能会有中介机构宣传房价可能会上涨等。后续需要相关部门管控类似营销口径，让购房者理性看待，以避免造成恐慌心理。从中介机构来说，当前推盘节奏加快，可能会影响成交量，或者说影响中介的成交业务。
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