[摘要] 近几月以来，由于市场宏观政策的调控，新房市场的前景被蒙上了一层阴霾，很多城市市场需求的趋势逐渐转向了二手住宅市场。根据统计数据显示出，二手房的成交数量有很明显的上涨，价格也处在波动频繁的阶段。
01、市场调控为二手住宅提供了机会
近几月以来，由于市场宏观政策的调控，新房市场的前景被蒙上了一层阴霾，很多城市市场需求的趋势逐渐转向了二手住宅市场。根据统计数据显示出，二手房的成交数量有很明显的上涨，价格也处在波动频繁的阶段。
02、多个城市二手房挂牌价小幅回落
今年上半年，多个城市二手房市场成交量出现回调迹象。以北京为例，据统计，今年6月、7月北京二手住宅网签量已经两连跌，目前整体保持在1.5万套上下的规模。
价格方面，在6月环比下降2.5%的基础上，7月北京二手住宅成交均价由降转升，环比小幅上涨1.3%，不过仍低于5月价格。综合今年上半年数据，今年3月份以来，北京二手房价有涨有跌，小范围内来回波动，整体走势相对平稳。
从上半年重点城市二手房价格变化来看，也呈现出挂牌价格小幅回落的格局。业内人士分析认为，挂牌均价普遍高于成交均价也不难看出目前的二手房市场主要以卖方主导，房主普遍对楼市房价有着较高的预期。
但随着市场热度的变化看，二手住宅业主挂牌价格议价空间也正逐渐打开，调低价格以换取成交，另一方面，随着卖方降价成交普遍，买方成交价格也开始小幅上升。
03、部分城市二手房价格“虚高”
今年上半年，一方面二手房挂牌价格小幅下滑，业主惜售心态使得供应减少;与此同时，整体成交量自2017年四季度开始触底回升，重点城市上半年成交量涨跌不一。
业内研究机构地产中心研究员分析认为，另一方面，除北京、上海外，其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续，尤其是武汉价差最显著。“这种现象，主要源于新房‘限价’与二手房价持续坚挺。”
从不同能级城市来看，一线城市中，广州房价“倒挂”现象在2018年上半年持续加重;此外深圳6月首次出现一、二手“倒挂”现象，价差达到3627元/平方米。二线城市中，重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬，且两者价差逐渐拉近;武汉则一、二手房价差保持相对稳定，但两者价差有小幅扩大之势。
04、进入价稳量升新周期
今年8月7日，住建部召开部分城市房地产座谈会，会议重申房地产调控，并提出两大要求：一是加快制定住房发展规划，二是对楼市调控不力的城市坚决问责。
“下半年在市场预期趋稳下，重点城市二手房市已进入价稳量升的新周期。”研究员说，目前部分大量积压的刚需和改善需求开始放弃观望，在价格保持相对稳定甚至还有小幅议价空间的情况下，购房需求在二手房市场合理有序释放，“重点城市二手房市场将进入价稳量升的新阶段。”
研究员分析预测，“下半年重点城市二手房市场成交有望继续回升，成交价格也将会小幅上扬。在新房限价短期持续情况下，一、二手住宅价格‘倒挂’的城市市场价差也将持续缩小。”
虽然目前来说新房因为政策调控出现了外溢需求，但这并不意味着新房市场的大幅度萎缩，消费者的需求也是处在不断变化的过程中的，不同阶段会有不同的选择，二手住宅即使是现在占有的份额偏大，也并不能代表这种情况会一直持续。
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