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来源:米宅北京
编辑丨大副
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最近的情况很复杂,钱放到哪儿似乎都不安全。楼市这个的储钱罐,也不是那么安全了。不是不安全了,是貌似不再继续膨胀了。现在这个储钱罐不灵了,不但不灵,里面的钱还有可能变少,自然令人心焦。
我们现在面临的是更实际而艰巨的问题:如何保卫手里已增值的财富,不让它再次迅速贬值。楼市绚烂,然而烟花易冷。三四五线的房子跟着一二线也嗨了一波之后,严峻的流动性问题重新摆上了台面。
都说三四五线的房价是靠棚改和去库存撑起来的,不像一线和二线,有人口和基本面的支撑,房价更稳。因此,很多人说,这一波大涨之后,三四五线的房子不宜长持,要尽早置换。
如何置换?一层层地往上置换,卖掉三四五线置换二线,卖掉二线置换一线,级别越高的城市房价越稳越安全。在这个逻辑推论的基础上,三四五线的房产是否真的该抛?这是很多目前手握三四五线非自住房产的人群最关心的问题。没有统一的答案。
比如说苏南的发达小县城和北方的四线小城市,如何比?
末落的三线重工业城市和正在崛起的五线县级市,如何比?
楼市没有统一的答案,但我们可以梳理出来通用的逻辑。
1
目前三四五线城市的房子,意见是,除了刚需之外,投资请停止买入;但如果已买,盲目抛售大可不必。
首先,三四五线的房子虽然普涨,但大部分涨幅不过50-80%,多的也不过翻了一倍,目前的价格大部分在七八千,少部分在一万多。贵不贵?和小城市的工资收入比起来自然是贵,可是和通货膨胀、收入增长和一二线房价比起来却不能算贵。
三四五线小城这波上涨,有跟风因素,更多的原因则是洼地补涨。货币超发多年,人们的收入也一直在上涨,房价还长期停留在四五千元,这是不合理的价值倒挂,和一线的八到十万,二线的三到五万相比,难道小城市的房子真的就只值四五千元吗?
所以三四五线这次上涨实质是房价纠偏和价值回归,但是,在上涨过程中,由于跟风和投机的因素,或多或少都会出现房价上涨过度。
由于中国小城市绝大多数没有IP,缺少热点,除了个别如丹东、丽江、防城港这样自带IP和流量的城市,绝大部分并未进入投资客的法眼,小城市的投机炒作是有限的。
反而是像成都、西安、杭州、武汉、南京这一批二线网红城市,由于数量少,关注度高,又擅长自我营销,制造热点,成功煽动起了大部分投资客的热情,房价被轮番炒作,翻了一倍、两倍甚至三倍。
所以说,大潮褪去之后,哪里才是更危险的地方?到底是涨了80%的三线,还是翻了两到三倍的二线?
历史已经证明,过度炒作之后,不管是一线还是强二线,再强再有价值的城市也撑不住房价无休止的疯涨,北京上海一年多来楼市大幅回调,和近期陷入“崩盘”热议的厦门,都充分证明了这一点。
从过往的楼市经验来看,大涨之后,三四五线楼市被砸实然后横盘数年的概率很高,个别城市会步入阴跌,但不会大跌,更不会崩盘,因为投资客有限,不存在投资客大量砸盘退场的风险。和疯涨过度的二线比起来,小城市的安全系数反而更高。
虽然卖房创业一直是个梗,但时代和机遇已经变了,我们的思路也要跟着变。
2
再来说很多人担心的三四五线人口持续流出的问题。一线和强二线对人口吸引力强劲不假,但高不可攀的房价已经形成了一道天然的屏障,阻止更多人进入围城的同时,还加速了围城内人员的逃离。
房价和人口,最终会在一、二、三线之间形成一个合理的纳什平衡。
也计有人会说,一线房价太高,三线机会太少,人口会更多流向房价相对低而收入相对高的二线。我要说,这个说法在二线大涨之前是成立的,但现在,已经不成立了。
举个例子,目前郑州普遍房价一万八到两万,平均工资五千,去掉生活成本,普通人每个月能存下两千,想攒下一套房子的首付丝毫不比一线来得容易。为了阻止人口的盲目涌入,房价已经自动设置了一道高高的屏障,最初是一线,现在是二线。
从这个角度来说,一线和二线的高房价反而是对三四五线城市的一种保护,可以控制人口无限制的单向流动。目前三四五线和一二线之间的人口流动是双向的,随着一二线房价的不断提升会达到一个平衡。
目前中国城镇化率为58.52%,根据联合国预估,我国的城镇化率在2050年将达到72.9%,还有很长的一段路要走。至于房产税的问题,首先担心的应该是一二线的多套房拥有者,三四五线的房主,你的忧虑还早了点,请参看米宅今天的发文《你最担心的不应是房产税》。
3
关于三四五线的房子要不要卖,最后重申一遍,目前阶段,一动不如一静。
不出意料,未来一年楼市将成为炼金之地,有价值支撑的城市持续坚挺,过度炒作的城市获利回吐,一年之后回头来看,这时的房价才代表一个城市的真实价值。
最后总结一下:
1、目前阶段,三四五线的房子刚需该买继续买,投资请止步!
2、已经买了的,自住的尽管踏踏实实住,小城市房子一样有支撑;
3、多余的房产,除非有资格有能力置换到经过市场检验的北上深,或环京这类明显的洼地城市,否则不建议瞎置换;
4、不妨给自己一年的观望周期,一年之后再相机而动;
5、现阶段,卖掉三四五线的房子创业也许并不是一个盲目的选择,当然前提是靠谱的创业机会;
6、小城市赚钱不易,信息渠道闭塞,更要珍惜来之不易的房产和宝贵的现金。
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